Чтобы дом можно было продать, подарить, передать по наследству или использовать как предмет залога, сведения о нём должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а право собственности — зарегистрировано. Обычно для этого нужен технический план дома и документы, подтверждающие права на земельный участок. Конкретный комплект зависит от вида участка, характеристик дома и того, зарегистрированы ли права на землю.
Ниже — общий порядок и список, с которого удобно начать. Если нужно подготовить технический план в Астрахани или области, можно посмотреть перечень кадастровых услуг или задать вопрос специалисту.
Что такое технический план дома
Технический план — кадастровый документ, в котором указываются основные характеристики здания и его расположение. Кадастровый инженер определяет координаты контура, площадь и другие сведения по результатам измерений и изучения исходных документов. Для подачи в Росреестр готовится электронный XML-документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Технический план не заменяет документы на землю и сам по себе не подтверждает право собственности. Его задача — описать дом для кадастрового учёта. Регистрационная запись о праве появляется после отдельного решения органа регистрации.
Как выбрать порядок оформления
Для индивидуального жилого или садового дома порядок зависит прежде всего от разрешённого использования земли и параметров здания. Для ряда домов действует упрощённый порядок по части 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ: до 1 марта 2031 года учёт и регистрация возможны на основании технического плана и документа на земельный участок — при соблюдении установленных законом условий. Норма распространяется на предусмотренные законом участки для садоводства, ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и ведения КФХ. Она не отменяет проверку назначения земли и характеристик объекта.
В других случаях применяется уведомительный порядок: уведомления о планируемом строительстве и об окончании работ направляются в уполномоченный орган по правилам Градостроительного кодекса. Если дом уже построен, а уведомлений нет, сначала нужно проверить, подходит ли объект под упрощённый порядок. Подробно это разобрано в статье «Дом без уведомления: можно ли его оформить».
Какие документы обычно готовят
- паспорт заявителя; если действует представитель — документ о полномочиях;
- выписку ЕГРН или правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на землю ещё не внесено в реестр;
- технический план дома в установленном электронном формате;
- документы, необходимые для выбранного порядка: например, уведомления и ответ уполномоченного органа, когда они требуются;
- заявление о кадастровом учёте и регистрации права и подтверждение уплаты госпошлины, если она предусмотрена для конкретного обращения.
Это ориентировочный перечень. При общей собственности, ипотеке, строительном подряде, реконструкции, наследовании или несоответствии сведений ЕГРН могут понадобиться дополнительные документы.
Этапы регистрации дома
- Проверить участок. Сверить кадастровый номер, правообладателя, вид разрешённого использования и наличие в ЕГРН координат границ. Уточнить ограничения, которые могут относиться к территории.
- Проверить параметры здания. Сопоставить фактический дом с видом объекта, назначением земли и применимыми требованиями. При сложной конфигурации или реконструкции лучше сделать это до подготовки плана.
- Провести кадастровые измерения. Инженер определяет контур и характеристики дома, изучает исходные документы и подготавливает технический план.
- Подать документы. Заявление с приложениями подаётся доступным способом: напрямую, через МФЦ или в электронной форме, если она подходит заявителю.
- Проверить результат. После завершения процедуры получите выписку ЕГРН и проверьте адрес, площадь, назначение, кадастровый номер и сведения о правообладателе.
Что проверить после внесения сведений
Сравните выписку ЕГРН с техническим планом и документами на землю. Ошибка в площади, адресе, назначении или правообладателе может затруднить последующие сделки. Если получено уведомление о приостановлении, важно прочитать указанное основание и срок его устранения: повторная подача того же комплекта без исправлений обычно не решает проблему.
Частые вопросы
Можно ли зарегистрировать дом без отдельного разрешения на строительство?
Для объектов и участков, подпадающих под упрощённый порядок статьи 70 Закона № 218-ФЗ, закон предусматривает специальный комплект документов. Для остальных случаев может требоваться уведомительный порядок. Сначала нужно определить категорию участка и дома.
Достаточно ли одного технического плана?
Не всегда. Если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН, потребуется документ, подтверждающий это право. При применении уведомительного порядка понадобятся документы, предусмотренные именно для него.
Как узнать, подходит ли дом для оформления?
Сверить сведения участка и ЕГРН, фактические параметры здания и документы на землю. Для предварительной консультации можно связаться с кадастровым инженером.
Нормативная основа: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в частности статья 70; для уведомительного порядка — Градостроительный кодекс РФ. Текст статьи 70 Закона № 218-ФЗ.